Cuối năm 2020, anh Tuấn (Gia Lâm, Hà Nội) mua 6 căn hộ tại dự án giá rẻ trên mặt đường Thành Trung, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm. Giá khi đó trung bình khoảng 20 triệu đồng mỗi m2. Sau hơn nửa năm, hiện trên thị trường thứ cấp, một số khách trả giá 24-26 triệu đồng, tương đương mỗi căn anh đã có lãi 200-300 triệu đồng. Tuy nhiên, nhà đầu tư này chưa muốn bán bởi một số dự án lân cận, sắp ra mắt, giá bán đã tiệm cận ngưỡng mức 30 triệu đồng.

Trên thị trường sơ cấp, trong đợt mở bán tiếp theo, chủ đầu tư dự án này cũng dự kiến tăng giá bán lên khoảng 26 triệu đồng mỗi m2, tương đương mỗi căn hộ đắt hơn 300-400 triệu đồng.

Tại Long Biên, cách đây 3 tháng, chị Ngọc mua một căn hộ tại dự án nằm trên mặt đường Mai Chí Thọ với giá 25 triệu đồng mỗi m2, đến nay chị bán lại giá 27 triệu đồng. Hơn một năm khi dự án mới bàn giao, giá bán căn hộ tại dự án này chỉ vào khoảng 20-22 triệu đồng.

Không chỉ những dự án đang xây dựng hoặc mới bàn giao mà kể cả một chung cư giá rẻ bàn giao 3-5 năm trước cũng ghi nhận tăng giá trên thị trường thứ cấp. Năm 2017, chị Quỳnh mua lại một căn hộ chung cư 69 m2 tại Nam An Khánh, Hoài Đức với giá gần 1,19 tỷ đồng, tương đương 17 triệu đồng mỗi m2. Sau 4 năm sử dụng, có nhu cầu chuyển tới căn hộ diện tích rộng rãi hơn, chị rao bán căn hộ này và thu về 1,45 tỷ đồng, tương đương 21 triệu đồng một m2. Với mức giá này, chị lãi 260 triệu đồng so với thời điểm mua cách đây 4 năm.

Trên thị trường thứ cấp, những dự án tương tự tại các quận, huyện đang phát triển mạnh về hạ tầng cũng tăng vài triệu đồng mỗi m2 so với thời điểm bàn giao như Mipec Kiến Hưng, Xuân Mai Spark Tower, CT1 Yên Nghĩa, ICID Complex (Hà Đông); CT1 Vân Canh, Gemek Premium, The Golden An Khánh, Thăng Long Victory (Hoài Đức)...

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I, căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM đều tăng giá do khan hiếm nguồn cung, dự án mới mở bán. Giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý IV/2020.

Lý giải về thực trạng này, ông Đặng Hồng Lĩnh, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thăng Long Capital phân tích, mức giá các dự án mới tại thị trường sơ cấp đang cao do chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tăng mạnh như nguyên vật liệu và giá đất đều tăng, thời gian hoàn tất thủ pháp lý của dự án lâu. Bởi vậy, các chủ đầu tư không thể bán dự án sơ cấp với giá rẻ dẫn đến thị trường thứ cấp tăng theo, trong đó, phân khúc giá rẻ và trung cấp dưới 25 triệu đồng mỗi m2 tăng mạnh nhất do nguồn cung ít, trong khi nhu cầu lớn.

"Ở phân khúc này, tổng giá trị căn hộ chỉ từ hơn 1-2 tỷ. Tệp khách hàng tìm kiếm căn hộ tầm tiền này lớn nhất trong các phân khúc", ông Lĩnh nói.

Khảo sát trên kênh thông tin bất động sản Vhome hai tháng qua cũng cho thấy, lượng người tìm kiếm căn hộ giá rẻ giá 1-2 tỷ đồng chiếm tỷ lệ 20,2%, gấp đôi lượng người tìm mua căn hộ 3-5 tỷ với 9,1%. Căn hộ 2-3 tỷ đồng cũng thu hút sự quan tâm với tỷ lệ 16,8% người dùng tìm kiếm.

Nhu cầu tìm mua nhà của người dùng VhomeMức giáDưới 1 tỷ1-2 tỷ2-3 tỷ3-5 tỷHơn 5 tỷCác mức giá khác1-2 tỷ● Tỷ lệ người quan tâm (%): 20.2

"Thực tế, với tích lũy dưới 2 tỷ đồng, những hộ gia đình trẻ khó có thể mua những căn hộ chung cư mới tại các quận trung tâm như Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân,... mà không sử dụng vốn vay ngân hàng. Họ sẽ ưu tiên chọn mua căn hộ tại các khu vực như Hà Đông, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức hay Hoàng Mai... với quãng đường di chuyển xa hơn", ông Lĩnh nhận định.

Đồng thuận với quan điểm này, khi phân tích về những yếu tố chi phối giá cả trên thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề cập 4 quy luật kinh tế khách quan: giá trị, cạnh tranh, quan hệ cung cầu và chiều kích tâm thế thị trường.

"Trong đó, quy luật có tính chất cơ bản là quy luật cung cầu. Trong bối cảnh nguồn cung đang thiếu hụt, nhu cầu quá lớn, đẩy giá nhà lên là chuyện đương nhiên", ông Châu nói.

Tình trạng thiếu nguồn cung căn hộ giá rẻ trên thị trường bất động sản diễn ra kéo dài trong suốt cả thập kỷ qua, tuy nhiên, từ năm ngoái đến nay càng trở nên trầm trọng hơn, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. Bộ Xây dựng đánh giá, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp giá từ 25 triệu đồng mỗi m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20-30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể. Nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 lại chiếm đến 70-80% thị trường.

Tuy nhiên, cơ quan này cũng thông tin, nhiều năm qua có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước. Hầu hết quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường, phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp hoặc trung bình. Bởi vậy, căn hộ bình dân tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này trước đây có mức giá trên dưới 20 triệu/m2 đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu/m2.

Để tháo gỡ "nút thắt" về tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường, trong văn bản gửi Bộ Xây dựng gần đây, cử tri kiến nghị đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách hỗ trợ về tín dụng, thuế, tiếp cận đất đai, rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng... Tuy nhiên, Bộ Xây dựng thông tin, các chính sách ưu đãi này còn vướng mắc do chưa được quy định trong hàng loạt luật như: đất đai (miễn, giảm tiền sử dụng đất), nhà ở (lựa chọn chủ đầu tư), thuế (miễn, giảm VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp)...

Hoài Phong