Mới đây, ngân hàng nhà nước lấy ý kiến sửa đổi dự thảo thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định các khoản vay mua nhà đất, căn nhà từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150% (siết tín dụng vay mua nhà trên 3 tỷ đồng).
Thông tin này đã ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh tế, BĐS. Sau là những ghi nhận quan điểm của các chuyên gia, doanh nghiệp xung quanh câu chuyện đang khá “nóng” trên thị trường BĐS hiện nay.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành: “Trước mắt doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn nhưng lâu dài sẽ tốt”
Tất cả các cuộc khủng hoảng kinh tế đều không được dự báo chính xác thời điểm nhưng có chung một điểm là đến một lúc nào đó nó chắc chắn sẽ xảy ra và đều bắt đầu từ khủng hoảng tài chính.
Muốn biết thị trường BĐS phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính BĐS. Khi những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS dẫn đến vỡ bong bóng dấu hiệu đầu tiên là sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào mạnh nhất. Do đó, khủng hoảng BĐS gắn liền với khủng hoảng tài chính.
Không nên vội vàng kết luận việc thắt chặt tín dụng vào BĐS sẽ tác động tiêu cực đến thị trường. Đây là cái nhìn chưa đúng khi chính sách tiền tệ có thể đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh hơn. Nếu không kiểm soát chặt chẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.
Do đó, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng có thể tác động tạm thời đến các doanh nghiệp BĐS nhưng về lâu dài sẽ làm ổn định và lành mạnh hóa thị trường.
Hiện nay về phía ngân hàng đang cố gắng kết hợp các biện pháp tín dụng để phù hợp với thị trường BĐS, giúp thị trường phát triển và hạn chế rủi ro.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land: “Không phải là giải pháp tốt vì chưa căn cứ trên câu chuyện cung - cầu của thị trường”
Tôi thấy việc siết tín dụng vào BĐS 3 tỉ đồng trở lên là chưa ổn và không phải là giải pháp tốt ở giai đoạn hiện nay.
Lý do, năm 2018 thị trường BĐS phát triển tương đối đồng đều giữa các phân khúc, không có sự lệch pha đáng báo động giữa 3 phân khúc là trung cấp, cao cấp hay hạng sang. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỉ lệ trên dưới 30% nguồn cung thị trường, các phân khúc khác cũng xấp xỉ như vậy.
Trong khi đó, nhu cầu của thị trường vẫn khá ổn định. Sự phát triển của phân khúc cao cấp hay hạng sang còn phụ thuộc vào yếu tố vị trí dự án, nhu cầu thực của khách hàng. Nghĩa là mỗi phân khúc có nhu cầu khách hàng khác nhau, cho nên nếu tách biệt siết tín dụng ở một phân khúc giá như vậy thì sẽ “duy ý chí” và can thiệp quá sâu vào cung - cầu của thị trường, không phù hợp với quy luật thị trường.
BĐS là lĩnh vực kéo tất cả các ngành nghề khác đi theo. Do đó, một quyết định đưa ra sẽ có ảnh hưởng dây chuyền chứ không riêng gì lĩnh vực BĐS. Cho nên, tôi nghĩ nên cân nhắc thật kỹ câu chuyện siết tín dụng cho phân khúc BĐS 3 tỉ trở lên. Một quyết định cần phải thận trọng và có tầm nhìn dài hạn đến thị trường và dựa trên câu chuyện cung - cầu của thị trường BĐS.
Hiện tại cung - cầu của thị trường BĐS vẫn ở ngưỡng ổn định nên tốt nhất để cho thực tế thị trường quyết định thay vì vội vàng đưa ra chính sách có thể gây tác dụng ngược lại. Ở giai đoạn này, đây chưa phải là một giải pháp tốt.
Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng: “Ngân hàng không nên siết quá chặt hay hạn chế tín dụng”
Nếu thị trường BĐS phát triển thì ngân hàng cũng được hưởng lợi rất lớn. Bởi vậy ngân hàng không nên siết quá chặt hay hạn chế tín dụng vào BĐS.
Hiện nay các chính sách giảm tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn quy định giảm từ 60% xuống 40%, giãn ra trong 2 năm. Gần đây lại có thông tin sẽ giảm xuống 30% trong thời gian tới rồi thêm việc siết tín dụng cho vay mua nhà 3 tỉ đồng trở lên. Việc ngân hàng nhà nước giải thích là 3 tỉ đồng là mua được nhà thu nhập thấp rồi nên không ảnh hưởng đến người nghèo nhưng việc gì ngân hàng lại đi cấm người giàu mua nhà khi họ đủ khả năng trả nợ. Nếu người dân vay trên 3 tỉ đồng nhưng họ có khả năng trả nợ thì tại sao lại không cho vay?
Vấn đề ở đây là ngân hàng phải kiểm soát chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không chứ không phải là quy định phân khúc cho vay hay không cho vay.
Không nên hạn chế tín dụng cho vay mua nhà mà nên hạn chế tín dụng cho vay mua đất vì đa số người mua đất là “ngâm” để đó lướt sóng hưởng chênh. Trong trường hợp không lướt được mà mắc cạn thì đất nền không có thanh khoản, dễ vỡ bong bóng, người vay không thể trả nợ, rủi ro cho ngân hàng mới cao.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group: “Không giải quyết trúng đích bài toán thị trường”
Việc siết tín dụng BĐS không giải quyết trúng đích nguyên nhân cần giải quyết. Nguyên nhân không phải nằm ở vấn đề là anh siết tín dụng bao nhiêu % vào BĐS mà nằm ở câu chuyện nhu cầu thực của thị trường đến đâu.
Khi siết tín dụng vô hình chung lại làm cho người có nhu cầu mua nhà bị ảnh hưởng, đặc biệt những người mua ở thực, mua nhà lần đầu. Theo chủ trương, ngân hàng nhà nước siết tín dụng 3 tỉ trở lên cũng là hướng ủng hộ cho các phân khúc BĐS và người mua đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhưng, lại phải nghĩ đến câu chuyện, người có 3 tỉ không phải không có nhu cầu mua ở thực. Nếu họ giàu thì họ mua phân khúc cao, sao lại bắt họ mua nhà thấp, như vậy là không công bằng với họ.
Thực tế, lộ trình siết tín dụng vào BĐS dù chưa gây sốc ngay nhưng sẽ ngấm dần dần đến thị trường BĐS. Đặc biệt, với ý kiến dự thảo mới đây theo hướng siết tín dụng với BĐS 3 tỉ đồng trở lên chắc chắn phân khúc sản phẩm bán giá trị cao sẽ bị ảnh hưởng. Đối với nhà đầu tư, đầu cơ vào phân khúc này sẽ chùn tay. Như vậy, đồng nghĩa với việc lượng người mua sẽ bị hạn chế lại, lượng nhu cầu chú ý vào BĐS đó của doanh nghiệp sẽ giảm xuống, bản thân chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng.
Mà một khi dự án không bán được thì chủ đầu tư không có tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác thì càng làm cho nguồn cung thị trường BĐS ảm đạm hơn. Kéo theo đó là hàng loạt bất ổn liên quan đến câu chuyện nguồn cung như tăng giá bán, lệch pha cung cầu, thậm chí đóng băng.
Siết tín dụng nhưng phải có sự chọn lọc cho hợp lý. Nên khuyến khích cho vay đối với các dự án mà chủ đầu tư đáp ứng nhu cầu ở thực trên thị trường. Chọn lọc trong quá trình cho vay, phân loại từng dự án, doanh nghiệp rõ ràng. Chẳng hạn, trong quy định chung cần có những quy định bổ sung, đi kèm là loại hình BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực nên khuyến khích để tăng cung và “chừa đất” cho khách hàng mua ở thực.
Theo tôi, việc quy định siết tín dụng chưa trúng đích, nếu không cẩn thận có thể gây ra tác động ngược. Chẳng hạn, người giàu có tiền, họ đi mua hết các dự án vừa túi tiền, gom hàng để đó đẩy giá lên vô hình chung tạo ra sự khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu nhiều, giá cả lại tăng vô tội vạ.
Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng: “Khó khăn với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà”
Việc siết tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này trong năm 2019. Với thực trạng nguồn tiền huy động vào của ngành ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỉ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản.
Do đó, khó khăn là điều khó tránh, không chỉ với vốn cho vay kinh doanh BĐS mà với cả cho vay mua nhà, bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.
Vốn cho vay mua nhà hiện nay chủ yếu là trung, dài hạn, 5 - 15 năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lên đến 20 năm. Do vậy, việc tỉ lệ trên dần được siết lại buộc ngân hàng phải tăng cường huy động kỳ hạn dài để cơ cấu lại nguồn vốn. Thực tế, với tâm lý sợ rủi ro, người gửi tiền chủ yếu muốn gửi ngắn hạn. Để thu hút tiền gửi dài hạn, lãi suất tiết kiệm phải tăng nên sẽ kéo theo lãi vay mua nhà tăng.
Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Yeshouse: “Người dân sẽ khó mua nhà do lượng cung giảm và giá tăng cao”
Theo ý kiến dự thảo mới thay thế thông tư 36 của ngân hàng nhà nước thì việc siết tín dụng đối với BĐS từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ gây khó khăn đối với các doanh nghiệp và người mua nhà ở phân khúc giá cao. Trong đó, người dân khó mua được nhà do lượng cung trên thị trường giảm và giá tăng cao.
Nguy cơ chững lại của phân khúc giá cao trên thị trường là dễ nhận thấy. Đồng thời cũng ảnh hưởng không nhỏ đến các ngành liên quan đến xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dự thảo này cũng là một cách kiểm soát và thanh lọc thị trường BĐS. Theo đó, để đứng vững trên thị trường, các doanh nghiệp BĐS phải huy động tối đa tiềm lực tài chính, năng lực cạnh tranh sản phẩm và minh bạch trong quản trị doanh nghiệp. Hay nói cách khác, các doanh nghiệp phải thực sự có nội lực về tài chính, sản phẩm lẫn nhân sự để đạt hiệu quả kinh doanh trong dài hạn, đảm bảo khả năng thanh toán tài chính sau này với ngân hàng.
Về năng lực cạnh tranh sản phẩm, doanh nghiệp BĐS phải có khả năng phát triển dự án phù hợp với nhu cầu và khả năng hấp thụ của thị trường. Các dự án phải có vị trí đắc địa (đảm bảo hạ tầng tiện ích hiện đại nhưng cũng gần gũi với thiên nhiên, sinh thái), tính thanh khoản cao, mục đích sử dụng phong phú đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Để giải quyết bài toán nguồn cung trên thị trường đa dạng và trong dài hạn thì bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng cần thay đổi hướng đi. Tìm đến các thị trường lân cận Tp.HCM để xây dựng chiến lược kinh doanh, sản phẩm giá mềm và linh hoạt nhu cầu ở đa dạng cũng là hướng giải quyết hiệu quả.
Ông Lê Xuân Nghĩa, Nguyên phó chủ tịch ủy ban giám sát tài chính quốc gia: “Ngân hàng không nên kiểm soát quá hà khắc”
Hiện tại, thị trường BĐS vẫn diễn biến ổn định, chưa có dấu hiệu của “bong bóng”. Nguồn cầu BĐS vẫn tăng trưởng ở cấp độ bình thường, ít nhất từ nay đến năm 2021 chưa thấy có dấu hiệu của sự “đổ vỡ”.
Do đó, không nên kiểm soát tín dụng vào BĐS một cách hà khắc thay vì kiểm soát tổng tín dụng nói chung.
Từ năm 2021 - 2023 sẽ là giai đoạn nhạy cảm của thị trường BĐS và thị trường tài chính. Sắp tới sẽ có sự dịch chuyển dòng vốn khá lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023.
Hạ Vy
Theo Trí thức trẻ