Theo nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, thị trường bất động sản đang có biểu hiện méo mó. Giá rao bán bị đẩy lên quá cao nhưng thực tế thanh khoản trên thị trường rất thấp.
Nghe thổi giá chót vót, người mua bỏ chạy
Cơn sốt bất động sản đang lan rộng ở nhiều tỉnh thành. Giá rao bán nhiều nơi được "thổi" lên chóng mặt. Song cũng chính điều này đã tạo ra thế khó cho thị trường khi người muốn mua không mua được, người định bán lại… ngập ngừng rồi "hét giá". Cung - cầu khó gặp nhau.
Anh Tuyến (Hà Đông, Hà Nội) đang có nhu cầu tìm kiếm cho mình và gia đình một nơi an cư. Nhưng khảo sát một lượt, đâu đâu mức giá cũng đang ở ngưỡng mới, khác xa với những con số anh hỏi hồi đầu năm. Anh quyết định dừng lại và… nghe ngóng.
Trong khi đó ở phía cung, thông tin khan hàng liên tục được đưa ra. Nhiều môi giới cho biết, bất động sản nhiều nơi giá tăng theo từng tuần, nếu không "chốt" sớm sẽ mất cơ hội mua hoặc nếu mua được cũng sẽ có giá cao hơn.
Thị trường bất động sản "nóng" vì giá rao bán tăng liên tục song theo nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, thanh khoản không lớn như nhiều môi giới đồn thổi (Ảnh: Hữu Khoa).
Không chỉ có đất nền mà phân khúc chung cư, biệt thự, liền kề, shophouse cũng được dân môi giới quảng cáo "ra hàng đợt nào hết hàng đợt đó". Thế nhưng, thực tế trên thị trường vẫn không ít nhà đầu tư than thở, họ rao bán mãi chưa có người "chốt" mua trong khi hỏi thì nhiều.
Nhiều chuyên gia cũng đã lên tiếng chỉ ra rằng, thị trường có dấu hiệu bất ổn khi sốt đất khắp nơi, giá các phân khúc bị đẩy cao nhưng giao dịch lại thấp. Nói với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - cho biết, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao. Giá không phản ánh đúng giá trị thực.
"Các nhà đầu tư, dân kinh doanh bất động sản họ cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Họ sẽ ngó lơ cho những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn tình trạng hấp thụ kém. Càng đẩy giá, càng khó bán, giao dịch càng ít", ông Đính nói.
Vị chuyên gia cho biết, quả thực nguồn cung đang rất khan hiếm, nắm được tình trạng này nhiều môi giới, đầu cơ cứ tiếp tục đẩy giá lên. Nhưng nhiều chỗ đẩy quá cao người ta sẽ không mua.
Ông Đính cho biết, các nhà đầu tư, những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý thì vẫn sẽ có thanh khoản tốt.
Ai đang thổi giá?
Ngay sau khi đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 được kiểm soát, nhu cầu đầu tư vào bất động sản sau thời gian dài bị nén lại đã bung ra. Tuy nhiên, việc thổi giá gây sốt ảo có thể khiến thị trường gặp khó.
Bộ Xây dựng từng chỉ ra rằng có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng thừa nhận có hiện tượng nêu trên. Theo ông, phần lớn là do đội môi giới không chuyên nghiệp, hoạt động tự do, mua gom đất, tung tin, tạo sốt ảo, kịch bản này diễn ra nhiều lần. Ở những nơi như Ba Vì, Phú Quốc, Vân Đồn… đều xuất hiện tình trạng đó. "Họ dựng lên kịch bản nhộn nhịp nhưng thực chất toàn người của họ", ông Đính nói.
Ngoài ra, vị này cho hay, vừa qua có tình trạng dự án san đồi, san ruộng vi phạm pháp luật, xâm phạm tài nguyên quốc gia, gây bất ổn địa phương, giá trị đất đai tăng đột biến, không có lợi cho sự phát triển kinh tế khác. Đưa ra lời khuyến cáo với giới đầu tư, Chủ tịch Hội môi giới nhấn mạnh, hãy lưu ý đến các vấn đề như pháp lý, quy hoạch. Bất động sản không phù hợp với quy hoạch, không phù hợp sự phát triển chung đều có thể dẫn đến rủi ro, bởi địa phương có thể điều tiết chính sách, không hỗ trợ cho việc chia tách sổ. Còn nếu không phù hợp quy định pháp luật thì sẽ bị thu hồi.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc mua bán nhiễu loạn tạo rủi ro khi giấy tờ thủ tục không đảm bảo, quy trình không chuyên nghiệp. Khách hàng cần cẩn trọng, bình tĩnh và chọn chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro không đáng có. Thêm nữa, việc đẩy giá bất động sản ở tốc độ quá nhanh với các đợt sốt ảo sẽ gây khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản làm ăn chân chính.
Các chủ đầu tư uy tín mong muốn thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, không phải lối kinh doanh kiểu "ăn xổi ở thì", chụp giật cơ hội. Ông Đính nhấn mạnh, việc giá bất động sản bị "thổi" quá cao sẽ gây khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp vì giải phóng mặt bằng khó khăn, chi phí phát sinh lớn hơn nhiều…
"Giá đầu vào quá cao thì phải bán ra cao nhưng thị trường có chấp nhận đâu. Bán cao thì không bán được. Doanh nghiệp chân chính luôn mong muốn đầu tư môi trường ổn định", ông Đính nói.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc công ty Bất động sản EZ - cũng cho rằng giá bất động sản tăng nhanh, giá bị thổi ở mức "chóng mặt" sẽ gây nhiều hệ lụy cho thị trường.
"Điều này làm méo mó thị trường. Tạo ra sự thiếu ổn định, bền vững. Sốt chỉ trong thời gian ngắn, nhưng hậu quả để lại rất lớn. Đẩy mặt bằng giá lên mức mới quá. Những người lao vào kẹt dòng tiền. Trong khi nhà ở cho người ở thực quá xa vời", ông Toản nói.
Làm trong ngành bất động sản song ông Toản cho biết ông không thích những cơn sốt ầm ĩ như vậy. "Ổn định bao giờ cũng tốt hơn, tốt hơn cả với tâm lý khách hàng, giao dịch ít đi, giá quá cao thì không hấp thụ được", ông Toản nói.
Chưa kể, theo ông Toản, mặt bằng giá cao nên việc thu hồi đất làm dự án khó, thuế cũng tăng lên khi các địa phương định giá đất rất cao. "Họ tham chiếu vào mức giá do môi giới bơm thổi nhưng chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp là dài hạn. Không ít doanh nghiệp phải bỏ chạy", ông Toản nhận định. Giá cao lên quá nhanh thì doanh nghiệp có hưởng lợi nhưng chỉ trong ngắn hạn.
Trước cơn "sốt giá" bất động sản hiện nay, ông Trần Đức Lợi - Tổng Giám đốc Tập đoàn Sakae Việt Nam - cũng lo ngại về những khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, nỗi lo về giải phóng mặt bằng gặp trở ngại khi thu hồi đất làm dự án.
Thêm cú bồi vào thị trường, lo người trẻ Việt rơi cảnh không mua nổi nhà
Trong cảnh giá bất động sản như "lên đồng", việc đất ở Thủ Thiêm (TPHCM) mới đây được đấu giá với mức trúng kỷ lục gần 2,5 tỷ đồng/m2 khiến giới chuyên gia cho rằng là tín hiệu không tốt cho thị trường. Thậm chí mức giá cao tới "bất thường" có thể làm tê liệt các giao dịch xung quanh.
Nhận định về sự việc này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng, giá đất "thoát ly" giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, dẫn tới làm tăng lượng hàng tồn kho bất động sản. Vị chuyên gia cũng lo ngại giá đất trúng đấu giá quá cao có thể là "rào cản" cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp "sếu đầu đàn".
Đưa ra giải pháp bình ổn thị trường, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các địa phương tập trung rà soát, kiểm tra hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường; đánh giá tình hình, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đặc biệt là tác động của các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản trên địa bàn.
Đồng thời, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng phải xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý, vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (nếu có). Đặc biệt, các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý đã đưa vào kinh doanh sẽ được tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm.
Lãnh đạo Bộ cũng yêu cầu các địa phương tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp; thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương.
Theo số liệu từ một đơn vị chuyên về bất động sản, giá bất động sản tại các thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đã liên tục tăng trong những năm gần đây.
Cụ thể, từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 34 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán chung cư TPHCM cũng tăng từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 36 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng Hà Nội cũng tăng từ 89 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 103 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng TPHCM cũng tăng từ 97 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 103 triệu đồng/m2 năm 2021.
Kể từ năm 2014 đến nay, mức tăng bình quân hàng năm của bất động sản là trên 10%/năm. Một số dự án đạt mức tăng trên 20%/năm. Riêng năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ. Thực trạng thiếu nguồn cung còn đẩy giá căn hộ tại TPHCM tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.
Trong khi đó, giá đất nền có mức tăng chóng mặt hơn. Số liệu của Hội môi giới hồi đầu năm cho thấy, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng. Cục bộ một số nơi tăng mạnh hơn, điển hình nhất là các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%); Hòa Bình (46%); Bắc Ninh (20%); Hưng Yên (26%)... Đến cuối năm 2021, tốc độ tăng giá rao bán đất theo thống kê có nơi tăng hơn 100% như Hòa Bình; Hưng Yên tăng 22%, Bắc Ninh 61%; Thái Nguyên tăng 57%... Đối với khu vực miền Trung, giá rao bán đất ở Huế tăng hơn 74%, Quảng Nam tăng 37%.
Cuối năm 2021, một số thị trường đã xuất hiện mức tăng gấp đôi như Kỳ Anh (Hà Tĩnh). Nhiều khu vực tại Hà Nội, theo phản ánh, cơn sốt biệt thự đã khiến giá nhiều căn tăng cao gấp đôi, thậm chí gấp 3 chỉ sau 1-2 năm và tăng gấp 4-5 lần chỉ trong 3-4 năm qua.
Nguyễn Khánh
Nguồn: Báo điện tử dân trí